一,开店选址先看顾客定位


宜家走了为何生意一落千丈

“原来我们这里的生意很好的，一天就可以卖掉十几只床垫。后来宜家搬走了，这里的人流量就少了，生意也随之减少了。”

近日，上海梦乡床垫有限公司专卖店的姚女士向《每日经济新闻》诉说了他们的经营故事：三年前，这里都是卖家居商品的店，一般消费者去了宜家以后，就会到这里来寻找一些和宜家里面的产品相似但更加便宜的商品。像这样的床垫，宜家的价格大约在2000元，而我们这里都是1000元左右，更加实惠。

自从宜家搬家后，该地区大部分的家居店都搬走了，只剩下几家服饰店和餐馆，显得有些冷清。而在一街之隔的宜家，却又是另外一种景象：除了人群熙熙攘攘之外，商家还应景地把自己店铺的关门时间推迟到了晚上9点，以配合宜家的关门时间。姚女士表示：“公司不是没想过把专卖店再搬到宜家旁边，只是因为周围的租金偏高，而且店面也少，所以才迟迟没有作决定。因此地段还是很重要的。”

地段好不代表利润高

在繁华地段的商家也有着自己的烦恼。蔡小姐在港汇边的时尚搭配店在开张了两个月后就关门了，“每个月的租金要2万元，女孩子又喜欢讨价还价，实在支撑不下去了。”蔡小姐说。

时尚搭配店其实就是一家服装店，所不同的是消费者可以在这家店里根据蔡小姐的建议选择适合自己气质的服装搭配。

“我不知道为什么每个人来我的店都要讨价还价，事实上，除去2万元的店租和每次进货的钱，基本上就不能再挣什么钱。这两个月来，我已经亏损了上万元。”目前蔡小姐的店里正在5折甩卖商品，但仍然有不少顾客认为商品价格过高，希望蔡小姐可以降低一些价格，这使得蔡小姐感到非常生气。尽管地段很好，但过高的租金却是她承受不来的。

摊位小不代表生意少

人民广场的迪美购物中心是上海著名的青少年聚集地，因此以高地租出名。“我们的商品价格一般都报得比较高，可以接受还价，但即使还价了我们仍然可以挣到50％的利润。”一位常年在迪美的商家告诉《每日经济新闻》。

在迪美中，一条项链的开价是78元，而记者还到了35元，但那位商家表示，35元的价格仍然很高，这条项链的进价大约不到十元。“把价格开高，然后给消费者还价的空间，他们只要砍去一半的价格心理上就会非常满足，这样既让消费者过一把还价的瘾，我们又可以挣钱，何乐而不为呢？”
二,开店选址五项注意

随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人多起来了。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节，其中选址是关键的第一步。那么如何选对地点淘到真金？

 　　资深创业专家、上海创业教育培训中心校长徐本亮指出，不同区域的店铺有不同的特点，繁华商业区和沿街店铺客流量大，但租金成本较高；人口密集的大中型居住小区，客源稳固，但经营方向有所局限；郊区住宅社区的配套商铺，位置稍偏，但有较大的价格优势和发展潜力。因此，创业者在选择开业店铺上，不能抱着急于求成或盲目跟风的心态，而应根据自己的创业项目和经济实力来确定最佳开店地点，并在选择中注意以下五点：

　　 ■“客流”就是“钱流”　　

　　在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小更是直接影响到收入的多少。淮海路、徐家汇、襄阳路等商圈已成规模，店铺集中，人气高，投资收益相对较高。但好地段也意味着房租较高，竞争激烈。　　

　　■选址要有前瞻性

　　并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，遇到市政规划变动，有些热门地方也会变成冷门地方；相反，一些正在开发中的地段却有着极大的发展空间。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况，以及该地区未来同业竞争的情况。 　　

　　■注意铺位的性价比　　

　　不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元－5000元比较合适，能保证一定的毛利。　　

　　■“团租”更经济实惠　　

　　目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几名创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。

　　■实地考察必不可少　　

　　在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后再做决定。一般来说，考察应关注两个方面：1、同业情况。考察同一地段同类商店的经营业绩，可初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。2、房东背景。了解产权所有者的背景情况，建议选择那些直接租房者，而非“二房东”、“三房东”之类的转租者，这样才能有效控制租金成本。
三,开店选址有讲究

开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确，自己开店当老板，假如经营状况比较理想，不仅可使你的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？有开店打算的人不妨参照下列做法——第一步：选好地段和店面选择经营地段要把握以下几个关键：把握“客流”就是“钱流”原则在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。

    利用“店多隆市”效应我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。

    注意因行制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点
四,专家指导：如何选商铺开店 

找个好店铺是创业者的第一步，也是很关键的一步，商铺选址是门大学问，创业者要擦亮眼睛，用心才能选出好的商铺。 
　　根据经营定位选址 

　　业内人士认为，店铺的经营范围和经营定位是选址关键。如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的区域；如果经营的是服装，则需要在人流量大的商业街选址。 

　　此外，创业者还要考虑自己的目标消费群，对象是普通的大众消费群体，还是中高阶层消费群体，这也是创业者在选铺时需要参考的重要因素。 

　　通常情况下，大多数店铺会选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。 

　　观察环境留意客流量 

　　对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。创业者要选择居民聚集、人口集中的地区，不要在居民较少和居民增长较慢的地区开店。 

　　另外，店铺的位置和朝向也是十分重要的，创业者要选择街道两端交通顺畅、往来人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯会使客流量不一定相同，因此观察客流的方向也很有必要。需要提醒的是，长途汽车站和火车站等地人流很大，但客流速度也很快，绝大多数人的目的不是购物，滞留时间较短，在这些地方开店，要根据自己的经营需要慎重选择。 

　　密切关注市政规划 

　　并不是所有的“黄金路口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。新开发的区域是否具备投资潜力，旧城区是否有地段要进行旧城改造，这都与政府的市政规划密切相关。 

　　旧城改造在城市建设的过程中必不可少，创业者首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在容易拆迁的“危险”地带开设店铺。 

　　交通管制不可忽视 

　　要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。很多城市在一些主要街道会设置交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等，店铺选址应该避免这些地方。此外，也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来，即使你的店铺招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。 

　　交通方便是选择店铺位置的条件之一，店铺附近最好有公交车站点，以及为出租车提供的上下车站等。
五,商铺投资如何选黑马

商铺投资，有别于一般的住宅投资。前者主要靠物业的保值增值而获取投资收益，属于投资型；后者主要是以满足消费者的居家为特点，属于居住型。因此，为了获得良好的投资收益和投资回报，投资商铺如何选“黑马”便成为了广大投资者关注的热点。置业顾问“洪房探”以其多年的从业经验，向记者讲述了投资商铺的相关招数：

　　第一招：买原始股

　　一般的商铺或商用物业，往往在排号与开盘之间都有一个下单的最佳黄金时段，在此时段内商铺或商用物业的售价均处于一个“蓄势待发期”，为商铺或商用物业的原始价格。而在商铺或商用物业开盘后的一至三个月内时段内，房屋价格往往均有一个“快速涨幅期”，此阶段对广大投资者消费者来说，要么物业已经告罄，要么物业的价格已是居高不下，就错过了投资下单的绝佳时机。

　　第二招：低买高卖

　　投资商铺或商用物业，应当多留意区域内有关市政配套、商业（生活）配套以及居家环境的改善和变迁。尤其是一些地处城郊结合区域内的部分社区商铺或商用物业，开盘时的房屋价格普遍偏低，而随着市政配套、商业（生活）配套以及居家环境的改善，其物业具有极强的投资潜力和成长空间，可以实现“低买高卖”的投资收益，值得广大投资者（消费者）密切关注。以武候大道（二环路外）某楼盘为例，该楼盘底楼商铺2001年10月的开盘售价3800元／平方米，到2002年10月交房时的售价已涨至5200元／平方米，涨幅达40％，这在其它区域也是少有的。

　　第三招：看市政规划

　　房地产开发，尤其是商铺或商用物业，其投资性能和增值空间受政府市政规划、宏观政策影响较大。自去年开始以来的旧城改造，目前已卓见成效，一些在改造前沉寂多年的商铺或商用物业，改造后的涨幅度以惊人的速度盘升。如目前的朝阳路、武城大道等两边的商铺或商用物业，商气、人气节节看涨。

　　第四招：多看、多想、多问

　　商业地产是动态的投资型物业，其投资收益和物业增值受诸多因素影响而发生变化，因此要求投资者（消费者）在投资的过程中或在平时的日常生活中“多看、多想、多问”。“多看”就是多观察物业周边的交通、环境、配套以及其它相关政策等的变化；“多想”就是在物业周边的交通、环境、配套以及其它相关政策等的变化后，分析一系列的变化对物业的利与弊，从而“以静制动”；“多问”就是在对物业下单以前，多调研（问）物业周边已购业主的投资环境、商气、人气以及投资收益等情况，做到“知己知彼”后再伺机而动。